Оформление покупки жилья в Германии

Вложение в недвижимость в Германии может быть весьма надёжно и выгодно как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Однако процесс покупки может занять длительное время и требует пристального внимания к деталям на всём протяжении.

1. Аренда или покупка: что выбрать в Германии?

1.1. Рынок недвижимости Германии

После финансового краха цены на жильё в Германии значительно выросли и сейчас достигли такого уровня, что некоторые специалисты предупреждают о возможности возникновения ценового пузыря на рынке недвижимости в крупных городах. Например, компания «Knight Frank», осуществляющая консалтинг в области недвижимости, заявила, что цены в Берлине выросли на 20,5% в 2017 году, что делает его самым быстрорастущим рынком городской недвижимости в мире.

Степень устойчивости этого роста ещё предстоит выяснить. Данные Немецкого федерального банка за 2018 год свидетельствуют о том, что цены на недвижимость в городах и посёлках могут быть завышены на 15-20%.

Это, однако, не является критическим фактором и не препятствует покупке недвижимости: в некоторых районах цены всё ещё остаются доступными. Данные, опубликованные немецкой организацией потребителей «Stiftung Warentest» в 2017 году, показали, что за одну и ту же стоимость (200 000 евро) можно приобрести семейный дом площадью 130м2 в Магдебурге или Котбусе, небольшую двухкомнатную квартиру в Кёльне или Дюссельдорфе и только комнату в общежитии Мюнхена.

2. Цены на недвижимость в городах Германии

Приведенные ниже цифры взяты из Глобального руководства по недвижимости и дают представление о ценах на жильё за квадратный метр в каждом городе (данные за 2017 год).

• Мюнхен: 5 839 евро (квартира), 4 233 евро (семейный дом)
• Гамбург: 3 669 евро (квартира), 2 529 евро (семейный дом)
• Берлин: €3,593 (квартира), €2,321 (семейный дом)
• Франкфурт: 3 167 евро (квартира),2500 евро (семейный дом)
• Кёльн: €2671 (квартира), €2240 (семейный дом)
• Ганновер: 2 257 евро (квартира), 2 007 евро (семейный дом)

Одним из факторов роста цен является дисбаланс между спросом и предложением. Некоторые эксперты утверждают, что, несмотря на то что в Германии ежегодно строится 280 000 новых домов, такого количества всё же недостаточно.

Недвижимость в Германии – это стабильное и надёжное вложение как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Однако в некоторых районах доход от аренды может быть низким.

Кроме того, некоторые налоговые льготы, доступные инвесторам, в настоящее время отменены. Также, налог на прирост капитала (Abgeltungsteuer) в размере 25% (плюс налог солидарности) применяется к любому имуществу, находящемуся в собственности менее 10 лет, – следовательно, для многих иностранных граждан покупка недвижимости в Германии интересна только для длительного проживания. Транзакционные издержки также могут составлять от 7-12% для покупателей (около 2-4% для продавцов) сверх суммы покупки.

3. Аренда в Германии

Аренда жилья в Германии пользуется спросом: чуть более половины немцев живут в арендованном жилье. Это наиболее распространено в крупных городах. Так, в Берлине примечательно низкий уровень домовладения: всего 15%.

Согласно данным Немецкого федерального банка, цены на аренду жилья в Германии в течение 2017 года выросли на 7,2%. Данные «Global Property Guide» показывают среднюю арендную плату и доходность квартиры площадью 120 квадратных метров в трех крупных городах:

• Мюнхен: 2250 евро в месяц, доходность 2,9%
• Берлин: 1500 евро в месяц, доходность 3%
• Франкфурт: 1500 евро в месяц, доходность 3,7%

4. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Германии?

Нет никаких ограничений для иностранцев, покупающих недвижимость в Германии. Купить недвижимость в Германии можно, даже не являясь резидентом или гражданином ЕС.

5. Как найти недвижимость в Германии

Недвижимость может продаваться как частным образом, так и через агента по недвижимости (Immobilienmakler). В любом случае, как правило, покупатель должен найти недвижимость, а затем обратиться к владельцу или его агенту.

Агентам по недвижимости обычно платит продавец, но это не всегда так. Поскольку комиссионные агентов обычно составляют 3-7% от суммы покупки, важно проверить, кто должен оплатить комиссионные. Агента по недвижимости можно найти через национальную организацию IVD^[1].

Как и в большинстве европейских стран, найти объявления можно в газетах, на сайтах агентств недвижимости или онлайн-порталах недвижимости. Объекты недвижимости, выставленные на продажу, могут иметь вывеску в окне или доску объявлений в саду, сообщающие о продаже, но в Германии это относительно редко, поэтому не стоит рассчитывать на этот метод поиска.

6. Онлайн-порталы недвижимости

immobilienscout24 (только для Германии)
immowelt.de (только на немецком языке)
immobile (только на немецком языке)

7. Выбор недвижимости

Немцы обычно рассчитывают купить недвижимость и жить в ней в течение длительного периода или пожизненно, поэтому важно не торопиться с принятием решения. В привлекательных или популярных районах оборот может быть низким, поэтому лучше всего выделить на поиск и покупку наиболее подходящего варианта год или более.

Дома в Германии должны соответствовать минимальным требованиям, установленным законом, касающимся кровли, окон, отопления и других инженерных коммуникаций. Перед покупкой должна быть предоставлена информацию об этом, но нет никакой гарантии, что это позволит получить полную картину. Учитывая это, имеет смысл оплатить полное обследование технического состояния здания: это позволит выявить возможные проблемы с домом.

Рекомендуется обратиться к архитектору или геодезисту (amtlich vereidigter Sachverständiger) для проведения обследования.

8. Ипотечные калькуляторы

Онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов в Германии помогают определить возможный размер займа и оценить ежемесячную ставку:

• Ипотечный калькулятор Hypofriend^[2]
• Интерактивный немецкий ипотечный калькулятор LoanLink^[3]

9. Покупка недвижимости в Германии

На поиск жилья уходит значительное время, однако на оформление сделки может уйти ещё месяц или чуть больше. Обычно для этого необходимы следующие шаги:

1. Изучение ипотечных кредитов, получение принципиального согласия банка на выдачу кредита.
2. Поиск подходящей недвижимости.
3. Предложение продавцу.
4. Оформление нотариусом договора купли-продажи.
5. Завершение оформления ипотеки.
6. Подписание договора купли-продажи.
7. Регистрация продажи нотариусом.
8. Оплата налога на продажу / покупку недвижимости через четыре недели.

10. Регистрация покупки недвижимости в Германии

Важно отметить, что подписания договора недостаточно для передачи имущества. Недвижимость также должна быть зарегистрирована, что входит в обязанности нотариуса. На этом этапе органы власти проверяют, нет ли нерешённых вопросов, связанных с продажей.

После проверки сделки нотариусом редко возникают проблемы, но при их появлении передача собственности не будет завершена до решения всех вопросов. По этой причине многие предпочитают использовать нотариуса в качестве агента условного депонирования. В этом случае деньги переводятся на счёт нотариуса (Notaranderkonto) перед тем, как перейти к продавцу.

11. Назначение нотариуса в Германии

По закону покупатель обязан обратиться к государственному нотариусу для осуществления сделки по продаже недвижимости. Нотариус будет выступать в качестве посредника или арбитра и должен быть беспристрастным.

Нотариус проверяет записи, чтобы убедиться, что нет никаких причин, по которым продажа не может состояться, однако важно помнить, что он не будет осматривать имущество или требовать от продавца информацию о его состоянии. Работа нотариуса заключается в том, чтобы убедиться, что все документы оформлены правильно, а акт купли-продажи засвидетельствован в его присутствии.

У покупателя есть возможность выбрать своего собственного нотариуса; рекомендуется нанять нотариуса, говорящего на языке покупателя. Если такой возможности нет, стоит обратиться в посольство страны покупателя за списком рекомендованных переводчиков.

12. Депозиты и ипотека в Германии

При продаже недвижимости взимается значительный депозит. Минимальный депозит в размере 20% является стандартным; в некоторых случаях иностранцы платят депозит в размере 30-40% из-за более высокого риска. При подаче заявления на получение ипотеки покупателя также могут попросить предоставить доказательства регулярных сбережений за последние несколько лет.

Ипотека (Hypothek) доступна в большинстве банков, а также в других финансовых учреждениях. В большинстве банков есть консультант по ипотечным кредитам, с которым покупатель может обсудить свои потребности. Некоторые консультанты даже говорят по-английски, однако рассчитывать на это не стоит. Из немецких банков и поставщиков финансовых услуг, предлагающих ипотечные кредиты, стоит упомянуть:

• DKB^[4]
• Santander^[5]

Рекомендуется заранее рассчитать возможную сумму займа, используя онлайн-калькулятор ипотеки^[6] перед назначением встречи, или воспользовавшись услугами ипотечного брокера, такого как Hypofriend^[7] и DTW Immobilienfinanzierung^[8].

В большинстве немецких банков есть онлайн-раздел, где покупатель может самостоятельно провести работу с документами, чтобы подать заявку на ипотеку. Для получения первичного предложения сотрудники банка связываются по телефону и проводят личную встречу, прежде чем в принципе согласовать ипотеку, которую можно использовать для размещения предложения на покупку недвижимости.

Ипотека обычно выдается на 25 или 30 лет, с фиксированными процентными ставками в течение первых пяти лет. Доступны переменные процентные ставки и другие сроки кредитования, но в Германии нет некоторых более рискованных видов ипотеки, которые предоставляются в США и Великобритании. Здесь недоступна, например, ипотека только под проценты на полную стоимость недвижимости.

В зависимости от ситуации, часть процентов по ипотеке может подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Однако эта льгота вряд ли компенсирует налог на прирост капитала, поэтому обычно является преимуществом только для тех, кто остается на месте в течение длительного периода.

13. Стоимость покупки дома в Германии

При покупке недвижимости в Германии можно рассчитывать на оплату большей части расходов. Как правило, продавец оплачивает работу агента по недвижимости, но, если покупатель пользовался услугами собственного агента, или работа агента оплачивается совместно, часть расходов приходится на покупателя.

Общая стоимость покупки недвижимости для покупателя обычно составляет около 10% от суммы покупки, включая:

• Налог на передачу имущества (Grunderwerbssteue) в размере 3,5-6,5%;
• Нотариальные сборы 1.2-1.5%;
• Регистрационные сборы 0,8–1,2%;
• Комиссионные агента по недвижимости, если они разделены, составляют 1,5-3%, плюс НДС в размере 19%.

Налог на передачу права на владение недвижимостью:

При покупке дома в Германии, необходимо заплатить налог на передачу права на владение недвижимостью (Grunderwebsteur). Он взимается с 3,5% от суммы покупки, но в некоторых областях он выше. В настоящее время ставки для регионов следующие:

• 3,5% - Бавария, Саксония
• 4,5% - Гамбург
• 5% – Баден-Вюртемберг, Бранденбург, Гессен, Мекленбург-Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Ангальт, Тюрингия
• 5,5% - Саар
• 6% - Берлин
• 6.5% - Шлезвиг-Гольштейн

14. Заключение договора в Германии

Договоры составляются на немецком языке и подписываются в присутствии нотариуса. Перед подписанием необходимо убедиться, что текст договора полностью понятен, и при необходимости взять с собой переводчика. Покупатель имеет право иметь при себе переводчика, но ему придётся найти и оплатить его самостоятельно. В некоторых районах возможно найти нотариуса, владеющего двумя языками.

Оформление ипотечного кредита осуществляется одновременно с организацией купли-продажи, поэтому важно включить в договор купли-продажи пункт об отмене сделки на случай, если ипотека не будет оформлена.

15. Продажа недвижимости в Германии

Рекомендуется заранее проанализировать, каким образом покупатель будет распоряжаться приобретённой недвижимостью; в особенности это актуально в случае, когда возможен внезапный переезд. Поскольку большая часть расходов по сделке оплачивается покупателем, продажа недвижимости в Германии обходится относительно дёшево.

Тем не менее, после продажи недвижимости продавец должен заплатить налог на прирост капитала в размере 25%, если владеет недвижимостью менее 10 лет.

Кроме того, продажа недвижимости может занять значительное время (в зависимости от востребованности района) и отнять значительную часть капитала. Рынок аренды недвижимости стабилен: недвижимость может приносить прибыль своему владельцу, даже если он не является гражданином или резидентом Германии.