Получение ипотеки в Германии

Ставки по ипотечным кредитам в Германии сейчас являются одними из самых низких в мире. Однако иностранцам, планирующим брать ипотечный кредит, стоит учитывать, что возможная сумма кредита для нерезидентов может отличаться от общепринятой.

1. Ситуация на рынке недвижимости в Германии

Аренда недвижимости в Германии распространена шире, чем приобретение жилья в собственность. Несмотря на это, цены значительно выросли за последние несколько лет.

В конце 2018 года правительство провело жилищный саммит на фоне протестов против роста расходов на покупку и аренду жилья в крупных городах. В то же время ставки по ипотечным кредитам упали до исторических минимумов, что привело к увеличению числа желающих оформить рефинансирование существующей ипотеки.

2. Покупка недвижимости в Германии для иностранцев

Основными покупателями недвижимости в Германии являются местные инвесторы, однако рынок недвижимости также привлекателен для иностранных покупателей – в особенности для тех, кто собирается приобрести недвижимость с целью последующей сдачи её в аренду.

3. Возможный объём ипотечного кредита в Германии

Максимально возможная сумма займа зависит от того, есть ли у покупателя статус резидента. Жители Германии могут взять кредит на сумму до 80% от стоимости недвижимости. Нерезиденты могут быть ограничены примерно до 55-60% от оценочной стоимости недвижимости.

Заёмщики, как правило, должны иметь годовой доход, превышающий 20 000 евро. Ежемесячные платежи по ипотеке обычно не могут превышать 35% от ежемесячного дохода заёмщика.

4. Ипотечные калькуляторы

Онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов помогают определить возможный размер займа и оценить ежемесячную ставку:

• Ипотечный калькулятор Hypofriend^[1]
• Интерактивный немецкий ипотечный калькулятор LoanLink^[2]

5. Стоимость получения немецкой ипотеки

Сочетание низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам с исторически низкими Европейскими межбанковскими ставками предложения привело к тому, что ставки по ипотечным кредитам в Германии стали одними из самых низких в мире. Согласно данным «Statista», в 2018 году средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 1,85%.

Плата за подачу заявки на ипотеку обычно составляет 1-2% от общей суммы кредита. Если стоимость недвижимости превышает 500 000 евро, то покупатель должен оплатить оценку недвижимости. Обычно это стоит около 300-600 евро.

После подписания договора необходимо будет оплатить следующие комиссионные сборы:

• нотариальные и регистрационные комиссионные составляют около 1,5% от оценочной стоимости недвижимости;
• комиссия агенту по недвижимости варьируется от 3-6% от цены продажи. В Германии покупатели часто платят комиссионные агентам по недвижимости (или делят их с продавцами), однако этот вопрос подлежит обсуждению.

Обычно после этого покупателю даётся срок до четырёх недель, чтобы оплатить налог на продажу / покупку недвижимости. Он составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости недвижимости, в зависимости от региона покупки.

6. Налоговые вычеты по немецким ипотечным кредитам

Проценты по ипотечным кредитам на недвижимость, принадлежащую собственнику, не облагаются налогом.

Однако при сдаче собственной недвижимости в аренду, расходы на аренду могут быть зачтены в налоговом счёте. Допустимые расходы включают расходы по ипотеке, техническое обслуживание, ремонт и обустройство дома, стоимость которых составляет менее 15% от стоимости недвижимости. Капитальный ремонт дома облагается налогами. Доход от аренды в Германии облагается налогом. С 2019 года первые 9 169 евро (18 338 евро для супружеских пар) не облагаются налогом. Для доходов, превышающих эту сумму, ставки начинаются с 14% и повышаются до 42% при доходах свыше 55 961 евро.

После расчёта подоходного налога с арендной платы к общему налогу добавляется налог солидарности в размере 5,5%.

Кроме того, иностранные граждане, владеющие недвижимостью, облагаются налогом на прирост капитала при владении недвижимостью менее 10 лет. Например, иностранец (физическое лицо) при продаже недвижимости через девять лет с начала владения получает прибыль в размере 70 000 евро, и эта сумма облагается налогом по ставке 42%. Однако, любой прирост капитала не считается налогооблагаемым доходом, если собственность находится во владении в течение 10 или более лет.

7. Требования к ипотеке в Германии

В Германии подать заявку на ипотеку достаточно просто, однако все финансовые и другие документы заявителя тщательно проверяются.

Список требуемых документов (которые при этом нужно перевести на немецкий язык) включает:

• опросник с личной информацией (Selbstauskunft); оценка имущества;
• подтверждение занятости (платёжные ведомости за 2-12 месяцев);
• оценка имущества;
• самозанятым / фрилансерам необходимо предоставить дополнительные доказательства дохода и чистого накопленного капитала, включая балансовые отчёты за два года, бизнес и экономическую оценку, а также налоговые декларации за предыдущий год;
• последние налоговые декларации;
• документальное подтверждение дохода от аренды (если недвижимость ранее сдавалась в аренду);
• подтверждение наличия собственного капитала;
• выписка из Земельной книги за предыдущие шесть недель.

Кроме того, иностранным покупателям необходимо будет предоставить копии своего паспорта и, в некоторых случаях, вида на жительство.

8. Как подать заявку на ипотеку в Германии

Подача заявки на получение ипотечного кредита в Германии аналогична другим странам, основное отличие состоит в том, что банковские учреждения, как правило, более тщательно изучают финансовое положение. Для этого потребуется получение отчёта в бюро кредитной информации – эквивалента кредитного отчёта.

Существует ряд немецких банков, которые приветствуют иностранных покупателей недвижимости. В некоторых случаях они предлагают услуги переводчика.
К ним относятся:

• Commerzbank
• Deutsche Bank
• DKB^[3]
• Postbank
• Santander^[4]
• Sparda-Bank

Иностранцы также могут проконсультироваться с немецким ипотечным брокером, который будет сравнивать ставки нескольких кредиторов от имени клиента.
На немецком рынке имеется ряд брокеров, в том числе:

• LoanLink^[5]
• Hypofriend^[6]
• DTW Immobilienfinanzierung^[7]

9. Типы ипотечных кредитов в Германии

9.1. Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Этот тип ипотеки является самым распространённым. Заёмщик может установить ставку погашения основного долга (обычно от 1% до 10% от основной суммы в течение срока кредита), а также возможность производить дополнительные платежи только по основному долгу (до 10% от непогашенной суммы).

В конце срока кредита любая непогашенная основная сумма должна быть полностью выплачена либо наличными, либо посредством дальнейшего рефинансирования.

9.2. Ипотека только под проценты

Инвесторы, ищущие недвижимость для последующей сдачи в аренду, предпочитают ипотечные кредиты только под проценты. В течение срока кредита выплачивается только процентная часть; основная сумма должна быть выплачена в полном объёме по окончании срока кредита.

Резиденты Германии могут учесть платежи по ипотечному кредиту при расчёте подоходного налога.

9.3. Кредиты строительного общества

Ипотека строительного общества представляет собой гибрид займов с фиксированной процентной ставкой и займов только под проценты. В течение кредитного срока, в дополнение к выплате процентов по кредиту, заёмщик выплачивает ежегодный взнос, который идёт на выплату основного остатка по истечении срока кредита.

9.4. Кредиты с переменной процентной ставкой

Кредиты с переменной процентной ставкой привязаны к Европейской межбанковской ставке предложения и корректируются каждые три месяца. Дополнительные выплаты основного долга могут производиться ежеквартально по мере корректировки ставки по кредиту.

Если заёмщик считает, что ставка вырастет выше определенной суммы, кредит с переменной ставкой может быть преобразован в кредит с фиксированной ставкой.

10. Ипотечные гарантии в Германии

Одной из особенностей ипотечной индустрии в Германии является отсутствие ипотечных гарантий. В определенных ситуациях это может усложнить процедуру получения ипотеки в случае, если:

• кредит является высокорисковым;
• время до выхода на пенсию составляет менее пяти лет;
• в рамках текущего движения денежных средств заёмщика не может быть покрыт первоначальный взнос и другие расходы по кредиту / оформлению недвижимости;
• текущий и ранее получаемый заёмщиком доход не является достаточным для банка.

Частные заёмщики могут приобрести страховку от дефолта по ипотеке в своем банке или в частной страховой компании.

11. Другие особенности ипотеки в Германии

Правительство предлагает специальные субсидии для физических лиц, проживающих и платящих налоги в Германии. Наиболее важными из них являются Пенсионная программа Ристера^[8] (доступная в рамках государственной пенсионной программы) и программа банка KfW^[9] (Kreditanstalt für Wiederaufbau) по покупке недвижимости.

Пенсионная программа предусматривает определенные пенсионные субсидии: оплату некоторых расходов по ипотеке или предоставление налоговых льгот при покупке недвижимости на вторичном рынке.

В рамках программы банка KfW^[9] (Kreditanstalt für Wiederaufbau) предлагаются кредиты на сумму до 50 000 евро для тех, кто приобретает недвижимость на первичном или вторичном рынке. Программа может сочетаться с ипотечными кредитами, однако часто имеет более низкую процентную ставку, чем банковский ипотечный кредит.