Аренда жилья в Германии

Аренда недвижимости в Германии пользуется большим спросом. Цены на аренду варьируются от 4 евро до 16 евро за квадратный метр в зависимости от региона. Иностранцам также доступна субаренда.

1. Много ли людей арендуют жилье в Германии?

Аренда недвижимости в Германии достаточно распространена: чуть менее половины населения сдаёт свою недвижимость в аренду.

Жизнь в Мюнхене может быть дорогой; в этом городе самая высокая арендная плата. Бонн, как показало исследование, проведенное Фондом Ханса Боклера в 2017 году, оказался городом, где арендаторы тратили наибольшую долю своей зарплаты на расходы на жилье – 30,3%.

2. Аренда или покупка: что выбрать в Германии?

За последнее десятилетие в Германии резко выросли цены на аренду и покупку жилья, и пока нет никаких признаков, что эта тенденция ослабевает. В 2016 году арендная плата по новым договорам выросла на 4,9%, в 2017 – на 4,5 %.

Для иностранных граждан, желающих приобрести недвижимость, нет никаких ограничений по сдаче недвижимости в аренду, что делает такую инвестицию привлекательной для многих иностранцев, планирующих остаться на три года или более – то есть достаточно долго, чтобы компенсировать затраты на покупку.

В соответствии с данными «Statista» за последний квартал 2017 года Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт, Ингольштадт, Фрайбург, Берлин и Гамбург были городами с самой высокой стоимостью аренды квадратного метра.

3. Поиск недвижимости для аренды в Германии

В Германии при поиске квартиры для сдачи в аренду платить комиссионные агенту по недвижимости (Makler) не нужно: эти расходы обычно ложатся на арендодателя.

Однако, чтобы облегчить некоторые трудности, связанные с самостоятельным поиском недвижимости, арендатор также может нанять собственного агента за отдельную плату.

4. Порталы недвижимости в Германии

Как и во многих странах, онлайн-порталы недвижимости становятся всё более популярным способом поиска жилья в Германии.

Многие из этих сайтов доступны только на немецком языке, однако их часто можно перевести с помощью «Google». К самым популярным порталам по недвижимости относятся:

• Immobilien Scout 24^[1]
• Homelike^[2]
• Immowelt^[3]
• immobilo^[4]
• Mr Lodge^[5]
• Spotahome^[6]
• Wohnungsbörse^[7]

5. Поиск временного жилья и меблированных квартир

В поисках наиболее выгодного варианта также следует помнить, что совместная аренда квартиры (Wohngemeinschaft) обычно дешевле, чем проживание в одиночку. Сделки по совместной аренде часто носят неофициальный характер.

Те, кто ищет квартиру, могут найти арендаторов для совместного проживания на сайтах для поиска соседей, а также на форумах и досках объявлений. Рассматривая возможность неофициальной совместной аренды, важно помнить, что без договора будет сложнее воспользоваться правами арендатора.

Субаренда разрешена и может быть вариантом временного проживания. Для поиска квартиры, сдаваемой в субаренду, рекомендуется использовать собственные связи среди друзей и знакомых, а также на локальных досках объявлений крупных организаций.

Несколько онлайн-порталов позволяют искать меблированные квартиры и квартиры для совместной аренды:

• SMARTments^[8]
• Homelike^[2]
• Tempoflat.de^[9]
• Mr Lodge^[5]
• Blueground^[10]
• Zeitwohnwerk^[11]

6. Описание объектов недвижимости для аренды в Германии

В Германии в рекламных объявлениях недвижимости обычно указывается размер жилой площади (Wohnfläche) в квадратных метрах, а также количество спален (Schlafzimmer) и ванных комнат (Badezimmer). Кроме того, на некоторых сайтах указано общее количество комнат (в которое обычно не включают ванные комнаты), энергетический рейтинг здания и год постройки.

Квартиры могут находиться в разделённых бывших семейных домах, таких как фермы или таунхаусы, но также распространены и специально построенные многоквартирные дома и многоэтажки. Разделенный таунхаус может называться Mehrfamilienhaus, в то время как термины Appartementhauser (дом гостиничного типа) или Wohnblock (многоквартирный дом) используются для зданий, построенных специально под квартиры, хотя в некоторой степени они взаимозаменяемы.

Wohnsilo – это несколько уничижительный термин для обозначения многоэтажки. Это многоквартирные дома с десятками или сотнями квартир, расположенных на восьми или более этажах.

7. Подача заявки на аренду недвижимости в Германии

Конкуренция на рынке недвижимости Германии развита высоко, поэтому важно привести всю документацию в порядок.
Необходимы следующие документы:

• Анкета, обычно выдаваемая при осмотре квартиры;
• Копии удостоверения личности с фотографией и вида на жительство (если необходимо);
• Подтверждение дохода (Einkommensnachweis): обычно справки о заработной плате за последние три месяца;
• Справка от предыдущего арендодателя, подтверждающая отсутствие задолженности по арендной плате (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
• Кредитный отчёт бюро кредитной информации^[12] (его можно заказать его онлайн через).
• При отсутствии одного из этих документов необходимо указать причину отсутствия документов в заявлении.

Шансы на успех на рынке с высокой конкуренцией можно увеличить, приложив письмо от работодателя (вместо подтверждения дохода) или попросив друга или родственника выступить в качестве поручителя (это актуально при отсутствии постоянного дохода – например, для студентов).

8. Договор об аренде в Германии

В Германии минимальный срок аренды может быть длительным. Нередко арендодатель устанавливает первоначальный срок аренды в два года.

В большинстве случаев сроки аренды не ограничены. Иными словами, после начала аренды арендодатель может прекратить её, только выселив арендатора через суд или уведомив об этом по крайней мере за три месяца. Арендатор может оспорить уведомление о выселении. Обычно выселение арендатора возможно только в том случае, если у арендодателя есть веская причина для уведомления. Повышение арендной платы также может потребовать обоснования, если только оно не предусмотрено договором аренды.

Договоры на ограниченный срок заключаются в тех случаях, когда у арендодателя есть веская причина, по которой он не может продолжать сдавать недвижимость в аренду по истечении определенного периода, например, необходимость использовать её самостоятельно или планирование продажи. Продление срока договора аренды осуществляется редко. О намерении продления договора арендатор может уведомить арендодателя в соответствии договором аренды.

9. Стоимость аренды жилья в Германии

В Германии, в зависимости от региона, стоимость аренды сильно варьируется. Также стоимость может существенно варьироваться в зависимости от выбранного объекта недвижимости и его местоположения.

Размеры комнат, как правило, небольшие, при этом чаще всего встречаются квартиры с двумя спальнями площадью менее 65м2.

Арендная плата обычно обозначается в виде стоимости за квадратный метр. По данным Федерального института строительных, городских и пространственных исследований, квартиры в Германии сдаются в аренду в среднем по 8 евро за квадратный метр, при этом цены варьируются примерно от 4 евро за квадратный метр (Вунзидель / Фогтландкрайс) до 10 евро (Берлин) и 16 евро (Мюнхен).

Благодаря крупным международным инвестициям и экономике, которая относительно хорошо пережила финансовый кризис, недвижимость в Германии пользуется спросом. Арендная плата растёт повсеместно. Поскольку законодательство ограничивает возможность повышения арендной платы по действующим договорам аренды, повышение, как правило, касается новых договоров аренды.

Это означает, что арендная плата за одну и ту же квартиру может значительно увеличиться при заключении нового договора аренды. В 2015 году были введены законы о контроле за арендной платой (Mietpreisbremse), но в отчёте Немецкого института экономических исследований за 2018 год было установлено, что они повлияли лишь на небольшую долю арендаторов.

10. Депозиты и коммунальные услуги в Германии

Депозит (Kaution) является обычным явлением, и как правило равняется арендной плате за три месяца. Он не должен быть больше этой суммы и должен быть внесён на специальный сберегательный счёт.

Коммунальные расходы обычно не входят в арендную плату. Услуги, включённые в арендную плату, должны быть указаны в договоре аренды. Недвижимость обычно описывается как Kaltmiete, буквально «холодная аренда», то есть без отопления или коммунальных услуг. «Тёплая аренда» (Warmmiete) будет включать в себя отопление и, возможно, другие расходы (Nebenkosten), такие как плата за управление недвижимостью и другие коммунальные услуги.

11. Начало и завершение срока аренды

В начале и при завершении срока аренды необходимо провести инвентаризацию и осмотр, точно чётко описав имущество, находящееся на территории недвижимости, и его состояние. Арендаторам, как правило, разрешается заниматься отделкой, в том числе покраской стен.

Тем не менее, арендаторы должны вернуть имущество в нейтральное состояние (обычно белые стены) и убрать все добавленные предметы (например, ковры или занавески) перед отъездом.

12. Права арендатора

Законодательство Германии в целом работает в пользу арендатора. Для разрешения возможных споров можно обратиться в национальную ассоциацию арендаторов «Deutscher Mieterbund» (только на немецком языке) или найти местную ассоциацию арендаторов «Mieterverbände» (только на немецком языке).

Резкое повышение арендной платы в популярных городских районах означает, что некоторые арендодатели и застройщики сильно заинтересованы в смене арендаторов, чтобы затем увеличить арендную плату.

В некоторых городах, включая Берлин, существуют строгие ограничения по сумме, на которую арендная плата может быть увеличена в течение определенного периода, поэтому в случае внезапного повышения арендной платы после того, как договор аренды уже подписан, необходимо обратиться за консультацией. Как правило, повышение арендной платы должно происходить не чаще одного раза в год и не более чем на 20% в течение трёх лет.