Залог за аренду и страхование залога (Kautionsversicherung)

При аренде недвижимости в Германии, как правило, требуется внести залог. Сумма залога не может превышать стоимость аренды за три месяца (без учёта коммунальных услуг). Залог можно внести в виде денежной суммы или оформить полис страхования залога (Kautionsversicherung).

1. Залог за аренду в Германии

Залог за аренду уплачивается арендатором арендодателю в начале срока аренды и предназначен для покрытия расходов арендодателя в случае ущерба, причинённого арендатором.

Залог может покрывать расходы арендодателю в начале срока аренды и предназначен для покрытия расходов арендодателя в случае ущерба, причинённого арендатором.
Залог может покрывать расходы арендодателя в следующих ситуациях:

• неуплата арендной платы;
• неуплата коммунальных услуг;
• превышение расходов на коммунальные услуги;
• материальный ущерб, причиненный квартире арендатором и т.д.

Сумма залога варьируется в зависимости от конкретной ситуации, при этом сумма залога не может превышать плату за аренду (без учёта коммунальных услуг) за три месяца. Сумма залога, способ и порядок оплаты должны быть прописаны в договоре аренды.

Залог может быть внесен в виде денежной суммы (Barkaution), а вместо залога арендатор может предоставить арендодателю полис страхования залога (Kautionsversicherung) или поручительство за аренду от частных лиц.

На законодательном уровне нет юридических требований о том, что арендатор обязательно должен внести залог при аренде недвижимости, однако в Германии такой подход является общепринятым. В подавляющем большинстве случаев при аренде недвижимости требуется внесение залога.

1.2 Какова максимальная сумма арендного залога?

Максимальный размер залога регулируется законом и не должен превышать стоимость «холодной аренды» за три месяца в соответствии с § 551 абз. 2^[1] гражданского кодекса Германии.

«Холодная аренда» (Kaltmiete) – это стоимость аренды недвижимости без учёта отопления или коммунальных услуг. «Тёплая аренда» (Warmmiete) включает в себя отопление и в некоторых случаях другие расходы (Nebenkosten), такие как плата за управление недвижимостью и другие коммунальные услуги. Сумма залога не дожна меняться в зависимоти от способа обеспечение (внесение денежных средств / страхование залога / поручительство).

В качестве основы для расчета всегда используется только «холодная» арендная плата. Даже если арендодатель включает оплату коммунальных услуг по фиксированной ставке в оплату и в договоре указывается стоимость «тёплой аренды», арендодатель должен вычесть стоимость коммунальных услуг (и других Nebenkosten, если применимо) и рассчитывать сумму залога, исходя из стоимости «холодной аренды». Стоимость «холодной аренды» и залога обязательно должна быть указана в договоре аренды.

Например, если «холодная аренда» составляет 500 евро, а теплая – 650, залог за аренду не может превышать 1500 евро.

Арендодатель имеет право увеличить арендную плату при определенных условиях. Независимо от нового размера арендной платы, сумма залога остается в том виде, в котором она была согласована при заключении договора аренды (если в договоре не указано иное).

Арендатор имеет право в соответствии с § 551^[1] гражданского кодекса Германии вносить залог за аренду тремя равными ежемесячными платежами, начиная с первого дня аренды.

Законом разрешается увеличивать сумму залога только по инициативе арендатора. Одним из самых распространённых примеров является ситуация, когда арендатор (например, стажёр или студент) не располагает стабильным финансовым положением, и кто-то (например, родители) пердлагают в качестве поручительства сумму залога, превышающую «холодную аренду» за три месяца.

1.3 Что произойдет, если арендный залог не будет выплачен?

Случай неисполнения обязательств по обеспечению аренды регулируется § 569^[3] абз. 2a гражданского кодекса Германии: неуплата арендатором залога даёт арендодателю право на внеочередное расторжение договора аренды без предварительного уведомления.

Расторжение договора аренды без предварительного уведомления в связи с неуплатой залога возможно, если выполняются следующие условия:

• обязательство по внесению залога прямо оговорено в договоре аренды;
• арендатор не внёс залог в размере «холодной аренды» минимум за два месяца;
• причина расторжения договора должна быть чётко указана.

Если арендатор смог внести залог вскоре после получения уведомления о расторжении ареды, расторжение договора может считаться недействительным.

1.4 Срок внесения / обеспечения арендного залога

Залог за аренду подлежит оплате с момента начала аренды, то есть в день, указанный в договоре аренды в качестве даты заселения. Если залог вносится в виде денежной суммы, он может быть разделён на 3 равные части, каждая из которых выплачивается ежемесячно. При этом первый из трёх взносов должен быть зачислен на счет арендодателя в день начала аренды. Второй и третий взносы подлежат оплате в начале 2-го и 3-го месяца аренды.

Например, дата заключения договора –17.10.2023, дата начала аренды – 01.11.2023. Первый взнос должен быть выплачен не позднее 01.11.2023. Срок погашения 2-го взноса наступает 01.12.2023. Третий взнос залога должен быть внесен до 01.12.2023.

Право арендатора на внесение залога за аренду тремя частями защищено законом и не может быть граничено арендодателем. Факт единовременного обеспечения полной суммы залога не может служить основанием для отказа арендодателя от подписания договора.

На практике арендодатели часто предпочитают, чтобы залог был выплачен как можно скорее, поэтому часто арендаторы не вносят залог в виде денежной суммы, а оформляют полис страхования залога. В данном случае арендодатель получает гарантию от страховой компании / банка сразу.

Независимо от формы, залог должен быть внесён в день начала аренды.

1.5 Способы внесения / обеспечения залога

В Германии арендаторы могут обеспечить залог за аренду несколькими следующими способами:

• Внесение денежных средств
  Под этим подразумевается не только передача денежных средств арендодателю, но и помещение их на доверительный счёт (Treuhandkonto). Залоговые средства остаются на счёте до конца аренды / до востребования.
• Страхование залога за аренду
  Арендатор не оплачивает залог, а заключает договор со страховой компанией. Впоследствии в случае причинения ущерба арендодателю расходы возмещаются страховой компанией.

2. Оплата залога в виде денежной суммы

Залог за аренду должен быть выплачен арендодателю и затем внесён им на специальный сберегательный счёт (Treuhandkonto), открытый на имя арендатора. Залоговые средства остаются на счёте до конца аренды / до востребования. По окончании срока аренды арендатор получает залоговые средства обратно (при условии, что арендодатель не имеет претензий).

Как правило, в банках доступен специальный накопительный счёт для залога на аренду со стандартной процентной ставкой, применяемой к сберегательным вкладам. Процентная ставка сильно варьируется в зависимости от кредитной организации и должна быть запрошена или согласована индивидуально.

Процентная прибыль причитается арендатору. Арендодатель обязан предоставить информацию о состоянии начисления процентов.

2.1 Возвращение залоговой суммы

При истечении срока действия договора аренды или расторжении договора, арендодатель должен вернуть арендатору залоговую сумму (с учётом процентов). При наличии претензий арендодатель может удержать залог.

Наиболее частыми причинами удержания залога считаются:

• неуплата коммунальных услуг
• отсутсвие косметического ремонта, согласованного в договоре
• задолженность по арендной плате
• намеренный или непреднамеренный ущерб жилому помещению в результате ненадлежащего обращения с ним

Арендодатель может удерживать залог до 12 месяцев, в течение которых он должен убедиться в том, что не имеет претензий к арендатору. В зависимости от конкретного случая арендодатель может удерживать залог более года.

Рекомендуется перед окончанием срока действия договора аренды провести совместный осмотр жилого помещения с арендодателем и составить протокол передачи – это может ускорить возврат залоговой суммы.

3. Страхование залога за аренду

Данный вид страхования позволяет арендатору не вносить залог при аренде недвижимости. Вместо этого арендатор заключает договор со страховой компанией и выплачивает страховой взнос, а арендодателю предоставляет подтверждение наличия договора страхования залога. Впоследствии в случае причинения ущерба арендодателю расходы возмещаются страховой компанией. Возможность оформления договора страхования вместо внесения залога должна быть согласована с арендодателем.

При страховании залога страховая компания предоставляет гарантийный депозит в размере залога, подлежащего выплате. С точки зрения арендатора страхование залога обладает бόльшим преимуществом, чем оплата залога в виде денежной суммы, поскольку не требует единовременной выплаты крупной суммы. Арендодатель вместо залога в денежной форме получает свидетельство о поручительстве (Bürgschaftsurkunde) страховой компании.

Законодательнаой базой для страхования залога служит закон о договоре страхования^[2] (Versicherungsvertragsgesetz): в частности, § 3^[3], § 10^[4], § 11^[5].

3.1 Как работает страхование залога?

Страхование залога служит альтернативой залогу за аренду в виде денежной суммы в соответствии с § 551^[1] гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch). Договор страхования залога заключается в случае частной или коммерческой аренды для обеспечения требований арендодателя по договору аренды. Помимо страховых компаний, страхование залогов также предлагают банки и ассоциации арендаторов.

С юридической точки зрения страхование залога, как правило, представляет собой поручительство в соответствии с § 765^[6] и последующими положениями гражданского кодекса Германии. Как и в случае обычного поручительства, в случае возникновения ущерба врендодателю ответственность за возмещение ущерба берёт на себя страховая компания в соответствии с § 774^[7] гражданского кодекса Германии.

При приченении ущерба арендатором арендодатель обращается в страховую компанию с запросом о компенсации ущерба. Если запрос одобрен (см. информацию о «первом запросе»), страховая компания выплачивает арендодателю компенсацию. Арендатор, в свою очередь, в последующем должен выплатить («вернуть») сумму компенсации страховой компании.

Как правило, арендатор обязан возместить полную сумму компенсации, выплаченой страховой компанией аредодателю. Страховые взносы, уплаченные арендатором в рамках договора страхования залога, не учитываются в счёт уплаты / частичной уплаты компенсации, ранее выплаченной страховой компанией арендатору.

3.2 Стоимость страхования залога

В зависимости от поставщика страховые взносы могут составлять 3,5-5% от суммы залога в год. Таким образом, при залоге в 1000 евро выплаты составляют 50 евро в год или 4,17 евро в месяц. Интервалы уплаты страховых взносов часто можно выбирать самостоятельно (как правило, ежемесячно или ежеквартально). В таблице ниже представлен пример суммы ежегодных выплат в зависимости от суммы залога при ставке 4% и 5%.

Помимо страховых взносов, в стоимость страхования залога могут входить административные сборы и сборы за обработку (Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren), которые могут варьироваться в зависимости от поставщика страхования.

3.3 Оформление договора страхования залога

Большинство страховых компаний предоставляют информацию о страховании залогов на своих сайтах. Ознакомившись с условиями, арендатор выбирает желаемую страховку и вносит свои данные в подготовленную онлайн-форму. Затем документы предоставляются по почте или в электронном виде для печати для подписи. После окончательной проверки личности (как правило, с помощью процедуры PostIdent) договор страхования считается заключённым. Далее арендатор должен осуществлять страховые взносы в соответствии с договором страхования.

После получения уведомлления в течение определенного периода времени (как правило, 14 дней) арендатор подать апелляцию с подтверждением оснований для несогласия с запросом арендодателя (например, в виде постановления суда). Таким образом, в случае, если в договоре страхования залога присутствует оговорка о «первом запросе», страховой депозит защищён от несогласованного использования.

3.4 На какой срок распространяется действие полиса страхования залога?

Срок действия полиса страхования залога зависит от конкретного договора и может быть ограничен, например, сроком аренды или определенной датой. Также, как правило, есть возможность согласовать индивидуальную дату расторжени договора страхования. В большинстве случаев страхование залога прекращается после того, как истекает застрахованный договор аренды и арендодатель освобождает страховщика от ответственности без каких-либо претензий.

Страхование арендного залога может быть прекращено в любое время с согласия арендодателя. Для прекращения действия договора страхования залога необходимо отправить по почте акт поручительства (Bürgschaftsurkunde), полученный при заключении договора со страховой компанией, а также письменное заявление о прекращении страхования, подписанное арендатором и арендодателем. Арендатор не может самостоятельно аннулировать страховой полис без согласия арендодателя.

3.5 Преимущества страхования залога

• Наиболее очевидным преимуществом страхования залога перед выплатой залога в виде денежной суммы является то, что арендатор не должен тратить большую сумму единовременно.
• Поскольку страховая компания проверяет кредитную историю арендатора перед заключением договора страхования залога, арендодатель может быть уверен в платежеспособности арендатора.
• Договор страхования залога можно «забронировать» заранее – например, во время поиска подходящей квартиры.

В зависимости от страховой компании, страхование залога может иметь и другие преимущества.

3.6 Недостатки страхования залога

• При длительной аренде стоимость страхования залога может превышать стоимость залога, выплаченного в виде денежной суммы.
• В случае, если за весь срок аренды арендодателю не было причинено ущерба, страховые взносы не возмещаются арендатору, в то время как в случае внесения залога в виде денежной суммы при отсутствии претензий залог возвращается аредатору.

4. Ссылки

1. Deutscher Mieterbund    – федеральная ассоциация арендаторов в Германии. В неё входят более 300 локальных ассоциаций арендаторов;
2. Гражданский кодекс Германии    (Bürgerliches Gesetzbuch);
3. Закон о договоре страхования    (Versicherungsvertragsgesetz).