Рефинансирование ипотеки в Германии

Рефинансирование ипотечного кредита в Германии, как правило, возможно через 10 лет после оформления кредитного договора. Существует возможность оформить рефинансирование как у текущего кредитора, так и в сторонних банках/организациях. Ряд клиентов могут претендовать на форвардную ипотеку, в рамках которой они могут зафиксировать процентную ставку до начала действия кредитного договора.

1. Зачем рефинансировать ипотеку в Германии?

Есть несколько причин, по которым владельцы недвижимости в Германии стремятся рефинансировать свои ипотечные кредиты.

1.1. Сокращение платежей по ипотеке

Ипотечные кредиты в Германии, как правило, имеют более длительный фиксированный срок, чем в других европейских странах, причём наиболее распространенными являются 10- и 15-летние сроки. В большинстве случаев рефинансирование осуществляется тогда, когда фиксированный срок подходит к концу, и заёмщик хочет перейти на более выгодную процентную ставку.

При рефинансировании также можно использовать накопленный капитал. По мере ипотечных выплат заёмщик наращивает долю недвижимости, которой владеет напрямую. Например, если ипотечный кредит было выдан на сумму, эквивалентную 60% от стоимости объекта недвижимости, 40% недвижимости уже принадлежит заёмщику.

После 10 лет выплат заёмщик будет владеть большей долей – следовательно, он сможет рефинансировать ипотечный кредит по более низкой процентной ставке, так как он уже владеет большей частью недвижимости (например, 70%).

1.2. Немецкие ипотечные калькуляторы

Онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов в Германии помогают определить возможный размер займа и оценить ежемесячную ставку:

• Ипотечный калькулятор Hypofriend^[1]
• Интерактивный немецкий ипотечный калькулятор LoanLink^[2]

1.3. Сокращение срока ипотеки

В качестве альтернативы, если стоимость собственности значительно выросла или финансовое положение заёмщика существенно изменилось, заёмщик может сократить срок ипотечного кредита. Иными словами, несмотря на то что размер ежемесячных платежей может не измениться, срок выплаты кредита может быть сокращён на несколько лет, и заёмщик сможет закрыть ипотеку раньше запланированного срока.

По условиям ряда ипотечных кредитов, заёмщик может переплачивать до 5% или 10% от общего непогашенного остатка каждый год. Однако не по всем кредитным договорам допускается добровольная переплата (Sondertilgung): требуется проверить это в договоре.

1.4. Финансирование благоустройства дома

В некоторых ситуациях имеет смысл улучшить недвижимость, добавив пристройки или дополнительные спальни. Многие владельцы недвижимости финансируют эти улучшения за счёт либо своих сбережений, либо личного кредита. Однако существует возможность финансировать благоустройство путём рефинансирования ипотечного кредита.

2. Какую ипотеку выбрать в Германии?

Для рефинансирования ипотечного кредита в Германии существует три основных варианта:

• Рефинансирование: является распространенным вариантом для владельцев недвижимости, когда фиксированный период их ипотеки должен закончиться в ближайшие 6-12 месяцев, или если они выплачивают ипотеку более десяти лет;
• «Форвардная» ипотека, которую можно взять на пять лет вперёд, чтобы обеспечить хорошую ставку;
• Продление ипотеки подходит для владельцев недвижимости, желающих продлить свою текущую ипотеку у своего существующего кредитора.

2.1. Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки (Umschuldung) означает заключение нового договора ипотечного кредитования с текущим или другим банком в конце фиксированного срока. При смене банка может требоваться оплата комиссии, однако расходы на оплату в большинстве случаев ниже, чем потенциальная экономия, возникающая при получении более выгодной ставки по кредиту, на которую переходит заёмщик. Даже небольшое снижение процентной ставки может существенно сократить расходы заёмщика в течение срока действия ипотеки.

Следует принимать решение о смене банка взвешенно, предварительно проанализировав все возможности. Также может быть полезно обратиться к ипотечному брокеру.

2.2. Форвардные ипотечные кредиты

Форвардные ипотечные кредиты уникальны для немецкого рынка недвижимости. Иными словами, форвардная ипотека позволяет согласовать процентную ставку по ипотечному кредиту заранее (до пяти с половиной лет – 66 месяцев), до заключения договора ипотечного кредитования.

Преимущество форвардной ипотеки заключается в том, что согласование процентной ставки по кредиту осуществляется заранее, что застраховывает заёмщика от повышения ставок в будущем. Однако при оформлении форвардной ипотеки на длительный срок (например, более 3-4 лет) следует ожидать более высокую ставку, поскольку банки будут учитывать ожидаемое повышение процентных ставок, чтобы снизить свой риск.

О форвардной ипотеке можно договориться за период от шести до 66 месяцев до окончания фиксированного срока. Чтобы избежать штрафов, необходимо будет предоставить шестимесячный срок уведомления.

Форвардные ипотечные кредиты подходят не всем. Одним из недостатков является то, что, если ставки по ипотечным кредитам упадут, заёмщик будет привязаны к согласованной процентной ставке в долгосрочной перспективе. И если заёмщик захочет отказаться от ипотечного кредита или продать свою недвижимость, с него может взиматься большая плата.

2.3. Продление ипотеки

Продление ипотеки происходит, когда заёмщик подписывает новое соглашение с текущим кредитором о продолжении текущего кредита после окончания установленного периода.

Процесс продления ипотеки прост, но часто не подходит заёмщикам, поскольку другие банки могут предложить более привлекательный тариф. С учётом этого рекомендуется рассмотреть возможность привлечения ипотечного брокера для поиска наиболее выгодного предложения.

3. Когда следует рефинансировать свою ипотеку в Германии?

Чаще всего рефинансирование ипотечного кредита осуществляется по истечении текущего срока договора, однако это не всегда так. В Германии существует закон, позволяющий владельцам недвижимости рефинансировать свой кредит без штрафов после того, как они выплачивали его в течение 10 лет.

3.1. Досрочное погашение ипотечных кредитов в Германии

Если заёмщик выплачивает долгосрочную ипотеку с фиксированной ставкой менее 10 лет, он может столкнуться с комиссией за досрочное погашение (Vorfaelligkeit-Sentschaedigung), если попытается погасить кредит или изменить условия договора. Как правило, комиссия рассчитывается в процентах от первоначальной суммы кредита и может составлять достаточно большую сумму.

В качестве альтернативы, некоторые кредиторы могут взимать разницу между текущими ставками по государственным облигациям и процентной ставкой, по которой в настоящее время заёмщик оплачивает кредит. В связи с этим, рекомендуется либо дождаться окончания срока действия текущего кредитного договора и затем внести изменения в договор, либо рефинансировать ипотечный кредит у другого кредитора. Также существует возможность воспользоваться опцией форвардной ипотеки, если у заёмщика есть такая возможность.

4. Процесс рефинансирования ипотечного кредита в Германии

Самый простой способ изменить условия ипотечного кредита – проконсультироваться с независимым ипотечным брокером. Брокер, как правило, сравнивает условия договоров ипотечного кредитования от разных кредиторов и может помочь найти самый подходящий вариант в соответствии с пожеланиями клиента. Данная услуга обычно предоставляется бесплатно, однако, если клиент принимает решение заключить кредитный договор в соответствии с рекомендациями брокера, ему будет необходимо оплатить комиссионные брокеру.

Как только ипотека будет согласована, брокер составляет кредитный договор, и новый кредитор организует перевод ипотеки из текущего банка заёмщика.

5. Сколько времени требуется для рефинансирования ипотеки?

При рефинансировании ипотеки банк обычно требует предоставить ряд документов, таких как подтверждение права собственности на недвижимость, подтверждение дохода и удостоверение личности. Все эти документы у заёмщика, как правило, уже подготовлены, так как договор ипотечного кредитования заключался ранее.

После того как заёмщик дал согласие на рефинансирование, ему может потребоваться несколько недель на получение одобрения и обработку заявки; сроки будут варьироваться в зависимости от текущего банка заёмщика, нового банка и ипотечного брокера.

Прежде чем одобрить ипотеку, новый кредитор должен будет провести проверку кредитоспособности заёмщика. Это может включать проверку кредитного отчёта и финансового положения заёмщика.

Следует понимать, что текущий банк заёмщика, стремясь предотвратить переход своего клиента в другой банк, может предлагать сделку, выгодную лишь на бумаге, или пытаться убедить заёмщика в том, что смена банка может повлечь слишком много расходов.

6. Сколько стоит рефинансирование ипотеки?

При оформлении рефинансирования ипотечного кредита плата за досрочное погашение может не взиматься, однако существуют некоторые другие сборы, подлежащие оплате.

Прежде всего, некоторые ипотечные кредиты сопровождаются комиссией за административную работу; величина комиссии варьируется в зависимости от условий договора. Следует обращать на это внимание при сравнении ипотечных предложений: некоторые кредиты могут иметь весьма выгодные процентные ставки, но сопровождаться дорогостоящими сборами, в результате чего суммарные расходы будут выше.

При рефинансировании также может потребоваться оплатить брокерские и нотариальные сборы, поэтому рекомендуется разобраться с тем, сколько это будет стоить в конкретной ситуации, прежде чем решать принимать решение о рефинансировании.